想起了大董

一个县城就是靠本地人口消化，又没有流动外来人口，早晚有饱和的一天 ，也许得N年之后。我现在有两套楼房，一套平房。再买房的话，我考虑沧州或天津

碧桂园出价格了，均价8千左右

碧桂园126平米公摊30多

18年也发了一个帖，也被吧主加精了。前几天那个贴被删了后真的就不想多说了，但是后来想不是吧主删的，因为从吧主屡次给我加来看吧主是境界很高的人，能容的下我这种社会异类发声。所以又发了一个贴。
再说18年，当时我也认为认为楼市要下跌，核心逻辑忘了，可能是沧州楼市下跌会传导到盐山。后来事实无情打脸，包括我前几天预测碧桂园定价8000的话可进可退，比较稳妥，过了这么几天就被打脸。
经济学这东西，事后解释头头是道，但是事前预测真的不靠谱。这些年下来主流经济学家预测房价都错了。所以我基本每次讨论都是先说明屁股决定脑子，声明我们这是一本正经的瞎扯淡。
再说当下，我坚定的认为自己的观点是正确的，可能几年后又被无情打脸。还是那句话，社会学不同于科学，解释牛逼，但是预测一点也不靠谱。
其实对比两次发帖很很大变化，原先支持的多，现在骂我的多，具体分析来三个原因，第一需求确实旺盛，楼市还得涨。这个结果最好。第二家里有楼的人多了，位置变了，态度当然也会变。这个解释中性。还有一个解释就是现在楼市是非理性繁荣，隔壁的二狗子都要开户炒股的时候，股市危矣。
对于期待房价上涨的，预祝盐山房价今年破万，期待放假下跌的，再坚持一下，多头需要次次对，空头只要一次对

碧桂园出价后还是有点感想的。
原先一直想买个吉利汽车，6万，价格不贵，在国产车里算好的，性价比高。但是当时就想再等等看看还能不能便宜。到年底再一问价七万了了，我了个乖乖，破国产车还涨价，从汽车店里出来那一刻差点气死我。心想再挣挣钱，明年五一肯定打折。到了五一在一问，购置税不优惠了，现在八万了。当时死的都骂娘了，吉利卖八万，谁给的勇气。等着吧，等到年底就不信不降价。到了年底，听说国五切国六，发动机换了，现在卖十万了。从汽车店出来，虽然还是骂娘，但是心态变了。从此吉利车跟我已经没关系了，隔壁的大众宝来不香吗？
碧桂园卖到九千后，虽然还是感觉贵，但是心态变了，我开始祝福盐山房价了，预祝盐山大帝国房价今年破万。

有一套两室96平，前几天中介告诉我可以卖85了。我也希望房价降点，但是现在来看不太现实。不要问为啥有房还盼着降价，我想换个三室或者在整一套啊

我再说最后一遍，别回复我
跟你这种浑身戾气的毛孩子，动不动就张嘴吃S，有没有种，这种低素质言论
我已经觉得跟你说话是在浪费我的时间，不值得我辩，所以我要删帖
像你这种大V观点搬运工，没有自己真本事，没有逻辑思维，一张嘴就露底
真正有能力的人，是不会张嘴口吐芬芳的，只有低能的人才会遇到挫折就人身攻击
还扯几个大V就懵逼，呵呵，把他们当神当精神支柱？
是不是得一天刷微博刷他们N遍心里猜舒服？懂了，也就这点能耐了
既然不提大V观点，不扯数据，就没有任何拿得出手的逻辑来辩
那还有什么可讨论的，听你骂闲街玩？
最后还是送你那句话，年轻人，时间会教你做人
拜拜，不用送，看了难受你就删这贴，我不会再来回复了，你也省省吧

你不了解我，也不了解那些经济学家，我没用他们观点。是你一直各种攻击我好不，我只是针对性回复一下，你跟我整天骂骂咧咧的还嫌我说话重，别搞笑了。还有就是你骂完我让我别回复也真是搞笑，那我也借用你的话，请你这个浑身晦气只会通过攻击别人来抬高自己的社会人也别回复我了

硬核分析，盐山人口50万，城市化率60%(这个是全国的平均值，盐山的要比全国的低)，也就是没房子的还有20万。城市化率70到达平台期，也就是还有10%的提升空间，大概5万人，以一户4口计算，还有12500户，以一个小区800户计算，大概15个小区的体量，以一年开3个小区计算，大概需要消耗5年时间。也就是5年后到达增长缓慢的平台期。
以盐山城镇化率50%计算，还有25万人没有房。以前已经分析过，过了40岁的人基本不会买房了。有的可能买，但是是给儿子买的，这样的情况儿子实现了城镇化，老人没有实现城镇化。实际上现在的购房主力是20-30岁的结婚族跟30-40岁的学区房族。假设村里的40岁以上的老人都不买房了。40岁以上的人口在总人口占比中略低于40岁一下，这里以合占一半计算。现在一回到村上就会发现，家里基本上都是中老年人，年轻人基本看不见。这也印证了老年人即使买房，也是给孩子买的，他们不可能实现城镇化了的观点。现在村上的老年人比例大概占多少呢。13年以前的城镇化还是正常的城镇化，那时候村上来买房的很少，假设当时城里的人口各年龄段平均分配。13年的时候城镇化率30%，当时城里共15万人，其中四十岁以上7.5万，假设13年后的城镇化以年轻人为主体，老年人未参与，也就是到现在城里有老年人7.5万，村里17.5万，未实现城镇化的25万中，40岁以下的7.5万。假设最后70%的实现城镇化，大概5.25万，跟第一段分析的还有5万差不多。
第一种分析没有考虑盐山的实际城镇化率，也没有考虑年龄结构比例，实际上盐山的城镇化率要比全国低，因为北上广深等大城市的城镇化率百分之八九十，盐山一平均就高了。但是盐山村上的人口又跟大城市的人口不同，城市人口以年轻人居多，现在的村上以老年人居多。现实中老年人要么帮着孩子还房贷，要么存钱养老，很难实现城镇化了。
第二种分析兼顾了要钱的实际城镇化率及村里的人口结构，但是假设太多，因为手里数据有限，只能简单的假设。
防止挨骂，首先自我批评，以上纯属主观臆测，看似真实的数据都是臆测的。预测房价，我们只是一本正经的瞎扯淡

通过以上分析，似乎盐山房价还能坚挺5年，实则不然。
大概刚需人群还有5万人，一万多户，这些人是肯定要买房的。但是他们未必都在盐山买，甚至将来大部分不在盐山买。以我高中宿舍为例，两个人再天津买的，还有一个计划在天津买。现在的孩子基本上都要上个大学大专的，上完学很少有回盐山工作的，回盐山也找不到合适的工作。有很多人不在盐山工作回盐山买房，因为盐山的便宜，外边的买不起，当盐山房价9000，沧州新华区9000，天津津南一万出头的时候，我还真看不出盐山哪里有吸引力来。可能盐山的老豆腐跟羊肚汤比较好吃。
20—30岁的年轻人，特别是上学的，绝大多数不回盐山，绝大多数也不会回盐山买房。当然很多学区房需求要来盐山买房。
国家层面，以后要加快生产要素夸地区流动，这里的生产要素尤其指土地，也就是土地与人挂钩，哪里人口流入量大，哪里的土地就审批的多。人口净流出城市的要强身瘦体，例如鹤岗。未来新增人口在一二线城市，三四线城市，县城大概按4，4，2分布。
所以5年说的都有点多。当然了，盐山要是以一年开一个小区的龟速前进，城镇化还能维持15年。所以落到最后还是供需共同决定

人口的净流入净流出，说到底要看产业，也就是能提供多少就业机会。张家口曾经以为冬奥会风头无二，房价窜上天，读大学最后一年时一个张家口下县的同学家房价就过万了，现在在看，跌出屎来了究其原因很重要的是没有产业支撑，没有产业就没有人口跟收入。
再看沧州，沧州乃至盐山是有产业的，所以沧州房价才有了秒杀衡水邢台邯郸张家口承德等一众兄弟的基础，但是沧州二手房均价超保定唐山就有点说不过去了，可能事大盐山帝国偷偷贡献了力量。
在回头说产业，盐山有产业，管件制造业，机床附件跟体育器材。这其中我只了解管件行业，一句话总结就是管件行业已经到了天花板。
中国改革开放40年，形成了完整的制造业产业链，中国一年的制造业增加值等于美日德之和，这是人类历史的巅峰，也是中国的巅峰。以后制造业还会增长吗，但是占世界的份额大概不会增加了，跟中国自身有关，也跟西方国家制造业回流的政策有关。
具体到管件产业，石油化工行业的巅峰时代已经过去了，中国城镇化的高歌猛进时代已经过去了，管件行业将进入存量时代。也就是从做大蛋糕的时代，到分蛋糕抢蛋糕的时代，具体到就业上就是吸纳的就业人口负增长，所以产业不支持人口净流入，产业的天花板未来一定是人口的天花板，房价的天花板

我一直挺认可你，但你似乎在怼我。。。搞的我都不好发表评论了