千万不要买售后返租，包租的商铺或公寓，这些都是开发商骗人的套路
关注过商铺的人，可能听过售后返租（带租约的商铺）。
但大多数人都不明白售后返租的真实玩法。
什么是售后返租
在你买商铺的时候 ，开发商与你签订合同，承诺以x元/月的租金，返租你的商铺，降低你把生铺养成熟铺的成本，免除出租之忧。
返租商铺运作模式
①返租公司为独立公司
对接返租业务的，往往不是开发商所属的公司，而是开发商授权的一家独立运营的公司。
更复杂的玩法是：开发商把包租经营权打包给甲公司，甲公司又委托乙公司进行经营。
开发商没有直接参与返租商铺的经营，这个点很重要，后面讲。
②租金怎么返？
返租公司与你签订合同之后，约定一定时间的免租期（一般是半年），返租时间一般为3年-10年。
过了免租期之后，返租公司开始按合同约定付租金给你。
返租租金往往高于市场价，大约6%-8%的返租率，按照这个返租率，商铺10年左右就可回本。这也是很多商铺投资者心动买铺的原因。
这么看来，返租公司给你承担了大部分风险，简直活雷锋啊。
事实上，因为大部分商铺都不好卖，售后返租模式才会攀附而生，成为开发商卖铺的利器。
羊毛出在羊身上
返租租金不是返租公司自掏腰包补贴给你的。
承诺售后返租的商铺比不返租的商铺总价要高，高出的费用，未来用于补贴返租租金。
比如正常商铺大概120万一个，采用返租方式售卖的商铺至少要140万，多掏的20万就是预留的租金。
返租公司中途跑路
如果你买了这种铺子，一开始，返租公司会按时付租金给你，当然，头1年就拖欠租金的情况也不是没有。
大概1年左右，很多返租公司会倒闭，跑路。
返租公司具体能撑多久，取决于该商铺项目的销售情况。
商铺卖得越快，返租公司倒闭时间越快。
毕竟返租公司本就是用来辅助商铺卖货的工具。货都卖完了，工具肯定也要撤走。
所以返租公司当初跟你签多少年的合同都没有用，反正之后都是要倒闭的。