作者：辉哥聊宅
国家调控压制房价，以政策手段平衡需求，历来都是收效甚微，但对于非刚需性的炒房客起到了关键的狙击作用。
调控的实质是一剂西药，见效快、杀毒快、反弹也快，短期内压制了房价的过猛涨幅，但房坚强的 价格依然会靠惯性稳步上涨。
去年始，郑州相继出台系列调控政策，在一定程度上，对房价过猛涨幅起到了遏制作用。7、8月份，对炒房、非刚需购房者的堵截效果已经显现出来，9月上旬，效果更加明显。
政策抑制下的楼市不在烫手，给真正的刚需创造了购房的良机，在调控周期内，房价趋于平缓，或者小幅回落，这种波浪式前进方式，也存在着诸多的变数。
市场经济条件下，价格由价值决定，同时受供求关系影响。未来，随着人口激增、需求释放、房屋供量滞后，房子依然是一种珍稀资源，这种供需关系一旦失衡，哪怕在短时间内出现不平衡，将会给房价带来最直接的影响。
有不少业内人士分析认为，房价必跌，当然，物极必反是一个哲学道理，房价下跌也难逃这个规律，什么时间跌、跌多少这是一个未知数，或许5年、或许10年、又或许20年，未来不可期，相信不会有人愿意等这么多年，去赌一个未知数。
人口激增房价能淡定吗
7月19日，郑州市城乡规划局公布了《郑州市城市总体规划（2010~2020年）（2017年修订）》，对未来三年时间，郑州市在城市人口、城市布局及用地、交通等方面进行了总体规划。
《总体规划》显示：到2020年，郑州市域总人口1245万人，城镇人口1025万人，城镇化水平82%左右。中心城区城市人口610万人。其中，主城区470万人，航空城140万人。
2016年末，郑州市域总人口972.4万人，城镇化率71%。根据规划，3年后的2020年，人口三年增加273万，平均每年增加91万，按照平均一家3口一套房，三年时间共需要30万套房子。
我们不妨来看一下，去年全年郑州市区共卖了多少套房，根据统计显示，2016年，郑州市区商住房累计卖了163575套，平均每天卖房446套，从销售面积来看，2016年市区商住房卖了1721.61万平方米。
从数据可以看出，三年时间，郑州人口将会激增，大量人口流入郑州市域，居住需求空前释放，不仅对房屋的供量是一种考验，也将会对房地产市场造成较大压力，面对巨大的市场需求，房子的价格还能淡定下去吗？
供需比决定房价涨是必然
受政策调控压制，楼市落闸，房价这股激流被迫减速，政策干预下的供需平衡，看似水流平缓，暗中水位不断抬高。
回顾2016年，郑州市区商住房累计库存500.63万平方米，按照平均月销量测算，去化周期为3.5个月，属于供不应求状态。
业内人士指出：正常的去化周期为6-8个月，低于这个时间，房产则供不应求。
虽然房子价格由多种因素构成，但就近年而言，郑州整体经济发展快，创造了更多的就业机会，外来人口持续流入，住宅的需求量连年攀高，随着城市框架不断拉大、规模不断扩张，主城区乃至近郊可购买的房子将极为稀缺，稀缺资源必将炙手可热，其结果也会导致价格飙升。
今年，郑州市计划完成商品房投放2100万平方米，完成商品房销售2000万平方米，全市商品住房库存去化周期回归到6-12个月的合理区间。
住房市场的供需比，实质上就是房价的晴雨表，其决定因素是人口总量和人口结构的变化，人口总量对房地产市场会产生长期趋势性的影响，同时，人口结构也决定着住房需求。
虽然今年商品住宅供量少于去年，但由于限购政策的制约，符合购房条件者相对减少，供需关系阶段性平缓，面对下半年的刚需释放，供需比例依然严峻，房价平稳上涨依然是一种必然的趋势。
租购同涨究竟是租是买
当前郑州流动人口340多万人，较10年前增加240多万人，未来3年将会爆增近300万人，激增的流动人口必将催生出庞大的住房租赁市场。
大量的外来人口涌入，短期内难以具备购房能力，租赁住房将成为首选，但是从长期来看，买房依然是终极目的，无论是买房还是租房，实质上需求群体要比房源大的多，正是受到这种需求大于供给关系的影响，不仅购房价格越来越高，房租也是应需而涨。
7月21日，上海易居房地产研究院发布《全国50城房租收入比研究》报告，数据显示，从房租收入比来看，其中海口(41%)、兰州(40%)、哈尔滨(38%)、郑州(38%)、广州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)、厦门(36%)、福州(36%)、中山(36%)、天津(35%)、南宁(35%)等12个城市房租收入比在35%-45%间，相对偏高。
郑州的房租支出已经占到了收入的38%，按照每个月收入6000元来算，房租的净支出为2280，加上水电、物业、宽带等费用600元，每月总支出几乎占去收入的一半，再除去每月1500元的生活开支，能存1500元。
如果要存钱买房，按目前均价13000元/平米，需要将近9个月才能买一平米，这还不算房价每个月的增值部分。
举例说明，买房与租房那个更划算，同样按均价13000元/平米，购置一套60平米的小户型，贷款7成，30年期。房款总额780000，首付234000，每月还款2897.77元。还款5年后，总还款额为173866元，并且房屋还在升值。
如果租房的话，按两室一厅，每月2000元计算，5年后共支付房租120000元，并且是一种纯消费行为。
从上面的分析不难看出，买房是一种储蓄行为，而租房则是一种纯消费行为，买房和租房同样需要支出不菲的费用，既然避免不了房价、房租都在上涨，与其给房东打工，倒不如给你自己赚套房子。
刚需族追涨能力是硬伤
房地产市场的主体是刚需一族，而70%以上的刚需族为工薪阶层、或社会基础层从业者，其可支配收入，在短时间内难以形成有效购买力。
郑州2017年平均薪酬为6692元，而住宅房的均价为13000元，月薪与房价的起点相差过半。
据统计，郑州具备规模的私营企业，员工薪酬每半年或1年涨一次，每次涨幅约为5%-10%，通过下图让我们再来看看郑州房价的涨幅。
以郑州市中原区为例，第一季度、第二季度，房价从9431元/平米，一路飙升至14522元/平米。1-6月份上涨了5091元，6-7月份上涨0.33%。从数据来看，上半年涨幅较大，下半年调控效果显现，涨幅回缩明显，未来几个月内的涨幅将依旧延续平稳上升态势，值得注意的是，房价虽然是呈现平稳趋势，但依然是在上涨。
所以依靠工资追房价，显然很不现实，追涨能力是刚需族的一大硬伤，下半年趁房价平稳就赶紧入手，继续坐等和观望将错失购房良机。
人口激增下房价不淡定
刚需一族的弱点是看到房价涨了，担心还会继续在涨，怕自己再不上车就晚了，看到跌了总害怕还会继续跌，怕自己现在上车是高位接盘。
现实中的刚需族既不能一直租房，也不能一直漂着，所以，如果想留在这个城市，买房是必然的选择，不用观望，也不用苦等房价下跌，别说不可能下跌，即便有可能，那也是很遥远的事。
房子一半是居住，一半是投资，与其等待房价下跌，倒不如早买让房子增值。
基于本文分析，一方面政策调控压制房价，上涨的房价得到稳定；另一方面炒房者得到堵截，具备购房资格的刚需和住宅供量相对平衡，所以笔者认为刚需购房时机真的来了。
今年下半年，是时候出手了，否则调控政策一旦松动，加之未来人口暴增，房价必定呈井喷之势上涨，所以，有钱的赶紧买，没钱的赶紧借，时机一旦错过，真的不会再来。
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国家调控压制房价，以政策手段平衡需求，历来都是收效甚微，但对于非刚需性的炒房客起到了关键的狙击作用。
调控的实质是一剂西药，见效快、杀毒快、反弹也快，短期内压制了房价的过猛涨幅，但房坚强的 价格依然会靠惯性稳步上涨。
去年始，郑州相继出台系列调控政策，在一定程度上，对房价过猛涨幅起到了遏制作用。7、8月份，对炒房、非刚需购房者的堵截效果已经显现出来，9月上旬，效果更加明显。
政策抑制下的楼市不在烫手，给真正的刚需创造了购房的良机，在调控周期内，房价趋于平缓，或者小幅回落，这种波浪式前进方式，也存在着诸多的变数。
市场经济条件下，价格由价值决定，同时受供求关系影响。未来，随着人口激增、需求释放、房屋供量滞后，房子依然是一种珍稀资源，这种供需关系一旦失衡，哪怕在短时间内出现不平衡，将会给房价带来最直接的影响。
有不少业内人士分析认为，房价必跌，当然，物极必反是一个哲学道理，房价下跌也难逃这个规律，什么时间跌、跌多少这是一个未知数，或许5年、或许10年、又或许20年，未来不可期，相信不会有人愿意等这么多年，去赌一个未知数。
人口激增房价能淡定吗
7月19日，郑州市城乡规划局公布了《郑州市城市总体规划（2010~2020年）（2017年修订）》，对未来三年时间，郑州市在城市人口、城市布局及用地、交通等方面进行了总体规划。
《总体规划》显示：到2020年，郑州市域总人口1245万人，城镇人口1025万人，城镇化水平82%左右。中心城区城市人口610万人。其中，主城区470万人，航空城140万人。
2016年末，郑州市域总人口972.4万人，城镇化率71%。根据规划，3年后的2020年，人口三年增加273万，平均每年增加91万，按照平均一家3口一套房，三年时间共需要30万套房子。
我们不妨来看一下，去年全年郑州市区共卖了多少套房，根据统计显示，2016年，郑州市区商住房累计卖了163575套，平均每天卖房446套，从销售面积来看，2016年市区商住房卖了1721.61万平方米。
从数据可以看出，三年时间，郑州人口将会激增，大量人口流入郑州市域，居住需求空前释放，不仅对房屋的供量是一种考验，也将会对房地产市场造成较大压力，面对巨大的市场需求，房子的价格还能淡定下去吗？
供需比决定房价涨是必然
受政策调控压制，楼市落闸，房价这股激流被迫减速，政策干预下的供需平衡，看似水流平缓，暗中水位不断抬高。
回顾2016年，郑州市区商住房累计库存500.63万平方米，按照平均月销量测算，去化周期为3.5个月，属于供不应求状态。
业内人士指出：正常的去化周期为6-8个月，低于这个时间，房产则供不应求。
虽然房子价格由多种因素构成，但就近年而言，郑州整体经济发展快，创造了更多的就业机会，外来人口持续流入，住宅的需求量连年攀高，随着城市框架不断拉大、规模不断扩张，主城区乃至近郊可购买的房子将极为稀缺，稀缺资源必将炙手可热，其结果也会导致价格飙升。
今年，郑州市计划完成商品房投放2100万平方米，完成商品房销售2000万平方米，全市商品住房库存去化周期回归到6-12个月的合理区间。
住房市场的供需比，实质上就是房价的晴雨表，其决定因素是人口总量和人口结构的变化，人口总量对房地产市场会产生长期趋势性的影响，同时，人口结构也决定着住房需求。
虽然今年商品住宅供量少于去年，但由于限购政策的制约，符合购房条件者相对减少，供需关系阶段性平缓，面对下半年的刚需释放，供需比例依然严峻，房价平稳上涨依然是一种必然的趋势。
租购同涨究竟是租是买
当前郑州流动人口340多万人，较10年前增加240多万人，未来3年将会爆增近300万人，激增的流动人口必将催生出庞大的住房租赁市场。
大量的外来人口涌入，短期内难以具备购房能力，租赁住房将成为首选，但是从长期来看，买房依然是终极目的，无论是买房还是租房，实质上需求群体要比房源大的多，正是受到这种需求大于供给关系的影响，不仅购房价格越来越高，房租也是应需而涨。
7月21日，上海易居房地产研究院发布《全国50城房租收入比研究》报告，数据显示，从房租收入比来看，其中海口(41%)、兰州(40%)、哈尔滨(38%)、郑州(38%)、广州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)、厦门(36%)、福州(36%)、中山(36%)、天津(35%)、南宁(35%)等12个城市房租收入比在35%-45%间，相对偏高。
郑州的房租支出已经占到了收入的38%，按照每个月收入6000元来算，房租的净支出为2280，加上水电、物业、宽带等费用600元，每月总支出几乎占去收入的一半，再除去每月1500元的生活开支，能存1500元。
如果要存钱买房，按目前均价13000元/平米，需要将近9个月才能买一平米，这还不算房价每个月的增值部分。
举例说明，买房与租房那个更划算，同样按均价13000元/平米，购置一套60平米的小户型，贷款7成，30年期。房款总额780000，首付234000，每月还款2897.77元。还款5年后，总还款额为173866元，并且房屋还在升值。
如果租房的话，按两室一厅，每月2000元计算，5年后共支付房租120000元，并且是一种纯消费行为。
从上面的分析不难看出，买房是一种储蓄行为，而租房则是一种纯消费行为，买房和租房同样需要支出不菲的费用，既然避免不了房价、房租都在上涨，与其给房东打工，倒不如给你自己赚套房子。
刚需族追涨能力是硬伤
房地产市场的主体是刚需一族，而70%以上的刚需族为工薪阶层、或社会基础层从业者，其可支配收入，在短时间内难以形成有效购买力。
郑州2017年平均薪酬为6692元，而住宅房的均价为13000元，月薪与房价的起点相差过半。
据统计，郑州具备规模的私营企业，员工薪酬每半年或1年涨一次，每次涨幅约为5%-10%，通过下图让我们再来看看郑州房价的涨幅。
以郑州市中原区为例，第一季度、第二季度，房价从9431元/平米，一路飙升至14522元/平米。1-6月份上涨了5091元，6-7月份上涨0.33%。从数据来看，上半年涨幅较大，下半年调控效果显现，涨幅回缩明显，未来几个月内的涨幅将依旧延续平稳上升态势，值得注意的是，房价虽然是呈现平稳趋势，但依然是在上涨。
所以依靠工资追房价，显然很不现实，追涨能力是刚需族的一大硬伤，下半年趁房价平稳就赶紧入手，继续坐等和观望将错失购房良机。
人口激增下房价不淡定
刚需一族的弱点是看到房价涨了，担心还会继续在涨，怕自己再不上车就晚了，看到跌了总害怕还会继续跌，怕自己现在上车是高位接盘。
现实中的刚需族既不能一直租房，也不能一直漂着，所以，如果想留在这个城市，买房是必然的选择，不用观望，也不用苦等房价下跌，别说不可能下跌，即便有可能，那也是很遥远的事。
房子一半是居住，一半是投资，与其等待房价下跌，倒不如早买让房子增值。
基于本文分析，一方面政策调控压制房价，上涨的房价得到稳定；另一方面炒房者得到堵截，具备购房资格的刚需和住宅供量相对平衡，所以笔者认为刚需购房时机真的来了。
今年下半年，是时候出手了，否则调控政策一旦松动，加之未来人口暴增，房价必定呈井喷之势上涨，所以，有钱的赶紧买，没钱的赶紧借，时机一旦错过，真的不会再来。
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